จีนยังไม่เห็น "ก้นเหว":  เมื่อพี่ใหญ่ Vanke ส่งสัญญาณขอชีวิต และสต็อกบ้านล้นเมืองจนต้องรอถึงปี 2027

 credit จาก Research ฉบับล่าสุดจาก Goldman Sachs และ Morgan Stanley ให้บทสรุป ตลาดอสังหาฯจีนในทางเดียวกัน  โดยนักวิเคราะห์การลงทุน สรุปได้ดังนี้

ใครที่กำลังเล็งว่าจะเข้าไปช้อนซื้อหุ้นจีน  หรือคิดว่าวิกฤตอสังหาฯ จีนที่ลากยาวมาเข้าปีที่ 5 นั้น "จบแล้ว"

 อย่าเพิ่งรีบรับมีดที่กำลังร่วง   ตัวเลขเดือนพฤศจิกายนที่เพิ่งออกมา มันไม่ใช่แค่แย่  แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า จุดต่ำสุดยังมาไม่ถึง

Goldman Sachs ใช้คำว่า "Real and Concerning" กับตัวเลขชุดนี้

 ยอดขายของผู้พัฒนาอสังหาฯ 100 อันดับแรก ดิ่งลง 36% YoY     แต่ Top 25 เจ็บหนักกว่า

Morgan Stanley ประเมินว่าถ้านับเฉพาะ 25 รายใหญ่   ยอดขายหายไปถึง 42% YoY

ส่วนราคาบ้านมือสองใน 100 เมืองหลัก  ลดลงเกือบ 8% เพราะคนแห่เทขาย แต่ไม่มีคนซื้อ

นี่คือภาพสะท้อนว่า  เป้าหมายของรัฐบาลปักกิ่งที่จะ "หยุดการไหลลงของตลาด"  ที่ประกาศไว้เมื่อปีก่อน... ล้มเหลวโดยสิ้นเชิง

ข่าวที่ทำให้ตลาดขนลุกที่สุดไม่ใช่แค่ยอดขาย  แต่คือชะตากรรมของ "China Vanke"

Vanke เคยได้ชื่อว่าเป็น Developer ที่ "สุขภาพดีที่สุด และ ปลอดภัยที่สุด" ในจีน   แต่ล่าสุดพวกเขาต้องออกมา ขอเลื่อนชำระหนี้หุ้นกู้ (Bond Deferral)  ที่จะครบกำหนด 15 ธ.ค. นี้ออกไปอีก 1 ปี

 S&P Global หั่นเครดิตเรตติ้งลงสู่ระดับ CCC- ทันที   เพราะมองว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะต้องเข้าสู่กระบวนการ Distressed Restructuring ภายใน 6 เดือน

 ราคาหุ้นกู้ Vanke ร่วงลงกว่า 20%  จนตลาดหลักทรัพย์เซินเจิ้นต้องสั่งระงับการซื้อขาย

ตอนนี้ วิกฤตสภาพคล่องในภาคอสังหาฯ จีน  ลามไปถึงเส้นเลือดใหญ่แล้ว  และมาตรการอุ้มของรัฐที่ผ่านมา มันไม่พอ

ปัญหาโลกแตกของจีนตอนนี้คือ   "Supply ล้น Demand หด"  ข้อมูลจาก S&P Global บอกว่า  ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2025   จีนมีสต็อกบ้านที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกสูงถึง 762 ล้านตารางเมตร

เพื่อให้เห็นภาพดังนี้...

พื้นที่ประเทศสิงคโปร์มีประมาณ 734 ตารางกิโลเมตร  (หรือ 734 ล้านตารางเมตร)   แปลว่าตอนนี้จีนมีบ้านว่าง "ขนาดใหญ่กว่าประเทศสิงคโปร์ทั้งประเทศ" รอคนมาซื้อ!

 แล้วต้องรอนานแค่ไหน?   นักเศรษฐศาสตร์จาก EIU (Economist Intelligence Unit) บอกว่า  ถ้าจะให้ตลาดกลับมาสมดุล (Inventory turnover เหลือ 12-18 เดือน)

เราอาจจะต้องรอไปจนถึง ครึ่งปีแรกของปี 2027 และต้องลดปริมาณการก่อสร้างบ้านใหม่จากเดิมอย่างมาก

ตอนนี้ตลาดอสังหาฯ จีนติดอยู่ในสิ่งที่เรียกว่า ลูปนรก กล่าวคือ:

ราคาบ้านตก -> คนไม่กล้าซื้อ -> Developer ขาดเงิน -> สถาบันการเงินยึดบ้านมาขายทอดตลาด (Foreclosed) -> Supply เพิ่ม -> ราคาบ้านตกหนักกว่าเดิม**

Goldman Sachs เตือนว่า  รัฐบาลต้องเข้ามาตัดวงจรนี้ทิ้งให้ได้   ไม่อย่างนั้นเศรษฐกิจจีนจะจมดิ่งกับภาวะเงินฝืดไปอีกนาน

Morgan Stanley เสนอว่า รัฐบาลอาจต้องใช้ยาแรง   ตัวอย่างเช่น "Interest-rate Subsidy" หรือการช่วยจ่ายดอกเบี้ย  เพื่อลดภาระคนซื้อบ้าน    โดยคาดว่าถ้าลดดอกเบี้ยกู้บ้านลงสัก 1% ในปี 2026  

อาจจะพอช่วยพยุงราคาในเมืองใหญ่ๆ ได้บ้าง   

ตอนนี้ จีนกำลังเผชิญกับ "วิกฤตอสังหาฯครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์"  ซึ่งต้องใช้เวลา และความเจ็บปวด ในการรักษา  คำแนะนำ สำหรับนักลงทุนที่คิดจะเข้าจีนเพราะเห็นว่า "ถูก"...   ของถูก อาจจะมีถูกกว่า

ตราบใดที่พี่ใหญ่ Vanke ยังลูกผีลูกคน   และสต็อกบ้านขนาดเท่าประเทศสิงคโปร์ยังระบายไม่หมด  การรอดูสถานการณ์ (Wait and See)  คือกลยุทธ์ที่ฉลาดที่สุดในเวลานี้

สนใจสมัครสมาชิกผู้มีส่วนร่วมกับสถานีข่าว สปท.  โปรดคลิ๊ก  

รำ